君薈入伙帶動 同區交投料回升
2014-09-18
近月本澳樓市氣氛呆滯,連續多月缺乏新盤推動,成交持續淡靜,沉寂多時的市況終於有望逆轉,本月東方明珠區內的服務式住宅項目君薈開始入伙,預料將為區內市況帶來動力。 備受注目的君悅灣第六座君薈,是現時澳門市場上極為罕有的服務式行政公寓,質素、用料、配套、服務皆屬頂級,項目共提供約266個單位,間隔由開放式至2房戶型,單位面積介乎514至1,186平方呎。項目由世界頂尖設計團隊打造,採用國際知名品牌電器及裝修用料,配備豪華交樓標準,更提供優質酒店式服務,包括家居清潔、管家及洗衣服務以及全澳罕有的24小時禮賓服務等,而且住戶更可免費享用君悅灣會所設施,讓業主盡享更高層次的尊貴禮遇。 本週君薈開始進入交樓期,首批入伙的60個單位以中小型單位為主。近日陸續有業主推出單位放租,由於區內缺乏新盤多時,而小型單位的供應更加稀缺,故引起市場高度關注,業主叫租亦較為進取,1房單位租金叫價介乎22,000至25,000元,呎租約23至26元,而開放式單位更達25至35元。日前一個514呎的開放式單位以15,000元獲租,平均呎租約29元。現時區內大型指標屋苑的平均呎租約15元水平,相比之下君薈租金屬同區之冠,不過由於區內租盤短缺的情況非常突出,幾個大型指標屋苑的租盤總數不足10個,而君薈這類配備豪華裝修及頂級酒店式服務的租盤更加絕無僅有,因此估計會極受外僱高層租客歡迎,相信租金具足夠的承接力。 東方明珠區近月成交持續疏落,由於缺乏新盤帶動,令市場氣氛持續沉寂,隨著君薈入伙,相信可為區內市況注入動力,畢竟澳門樓市仍然處於上升軌道,而東方明珠區更是澳門半島最具潛力的區份之一,區內幾個大型新盤正規劃興建當中,未來可為區內增加數千個單位,而君悅灣第七座的皇冠假日酒店預計於今年底開幕,加上最受矚目的大型基建項目港珠澳大橋亦如火如荼動工當中,各項利好因素支持之下,預料東方明珠區樓市長遠仍然看俏。隨著君薈陸續入伙,相信不但會帶動同區租金上升,亦有望引發區內業主換樓意欲,帶動二手交投回升。
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中原獨家研究
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二手轉旺 藍籌匙盤短缺

二月份受春節氣氛影響,交投難免減少,不過市場睇樓量仍較預期理想,很多客人在春節後表現積極,始終中美貿易戰緩和,股市現升幅,加上本澳經濟數據佳,故買家入市信心大增,三月市場交投轉趨活躍。澳門中原地產氹仔區區域營業董事羅俊明先生表示,雖然近期首置及換樓客積極入市,但二手市場交投量升幅緩慢,因大部分的熱門藍籌屋苑均出現盤源不足問題,以氹仔市中心大型屋苑為例,能隨時約睇的有匙盤不足十個,至於六百萬以下的單位就更少,即使是剛入伙不久濠尚,在早前曾有大量匙盤供應,但隨著市場消耗,現在亦所剩無幾。而價格方面,受到盤源減少影響,價格輕微上升5%左右。由於市場氣氛良好,多家發展商亦趁勢推盤,並推出優惠付款方式,吸引買家眼球。以目前來看,各個新盤銷情相當理想,以東方明珠區新盤為例,在短短數日內,便錄得連環成交;至於最新推出市面的金峰名鑄第四座尚鉑,以及水塘附近的新盤反應亦非常理想。目前市況氣氛佳,發展商有機會持續加推,買家可密切留意。受到一手新盤影響,二手交投亦將受到推動,但在二手市場供不應求情況下,預計業主心態漸硬,議價空間或進一步縮減到3%至6%,有意置業者應加快步伐。展望第二季,一、二手市場在新盤帶動下持續暢旺,估計次季成交量將有約一倍增長,而樓價方面或有10%增幅。
2019-03-21

買家外出尋寶 睇樓量勁升四倍

新年假期過後,樓市氣氛向好,買家入市心態正面,各區二手屋苑睇樓活動頻繁,發展商亦紛紛推盤應市,多個一手新盤排隊登場,中原各區分行統計預約睇樓量錄得明顯升幅,與二月相比,現時睇樓量勁升四倍,反映市場由樂觀情緒主導,加上新盤反應良好,市民置業意欲高漲。中原澳門及橫琴地產董事何兆恆先生表示,本月推售的兩大新盤──晉海及金峰名鑄最為矚目。其中吸引了不少市民到展銷廳參觀及選購單位,最受注目的是發展商與銀行合作,提供首30個月免息免供本。據悉,發展商今次只推出小量單位,相當惜售;該盤銷情理想,首日開賣已火速售罄,可見市場對後市抱有信心,對高質素物業具有很大需求,倘一手市場銷情保持理想,可望推動部分仍在觀望的買家入市,釋放出更多購買力。二手市場方面,各大屋苑成交步伐明顯加快,多個豪宅項目如、和等接連錄得成交。澳門本身的住屋需求正不斷增長,換樓需求亦上升不少,一些優質屋苑自然受到換樓客高度關注,擁有一定承接力,故現時已有不少精明用家趁樓市大幅上升前積極入市,再加上外圍經濟前景逐漸明朗,猶如為樓市注入強心針,預計第二季樓市將會持續穩步向上。
2019-03-14

反價潮初現濠江

隨着一手新盤推售,市場早前累積的大批購買力紛紛出動,然而業主眼見澳門各項經濟數據強勁市況趨好,放售叫價心態轉強,甚至出現反價,市場錄得追價成交,買賣雙方出價距離拉近。澳門中原地產路氹區區域營業董事吳宙新先生表示,自去年中美貿易戰開始以來,市場前景更加不明朗,窒礙置業客、換樓客入市的步伐,市場至今累積了大批購買力。踏入一九年,中美透過連串貿易談判,分歧逐漸收窄,距離達成協議更邁進一步,市場開始轉趨明朗化;加上本澳經濟基調良好,市場交投氣氛漸暖。農曆大年初一已錄得買家偷步入市,隨着三月發展商推售一手新盤,累積數月的購買力將全面釋放,帶動一二手物業成交大幅上升。據財政局成交數據顯示,一月成交宗數435宗,二月上旬154宗,兩月合共成交量少於一千宗。預計三月在新盤成交帶動下,或可急增至千五宗以上水平,為過去單月之三倍。由於成交轉旺,買賣雙方討價還價能力將會是賣方較佔上風,業主反價、買家追價買入個案將陸續出現。
2019-03-07

大橋效應 周邊租賃活躍

隨着節日氣氛消散,睇樓量明顯增加,尤其租務市場更活躍,因很多租約是農曆年後屆滿,有意轉換新住所的租客,以及新一批來澳工作的外僱需找尋居所,刺激租賃成交增長。故新春過後是澳門住宅租賃高峰期。澳門中原地產路氹區高級資深營業董事鍾林芳表示,皇朝區大單位租盤供應甚為稀缺,因該區租客大部分來自賭場及外資公司高層管理人員,薪金福利優厚承租能力很強。二月市場剛錄得一宗大額租務成交,該單位為第六座高層特色單位,面積約4,468呎,擁永久海景,成交租金約13萬,呎租達29元。為澳門地標式豪宅,以用家為主,是次難得有特色單位出租,遇上租賃成交高峰期迅速承租。此外,自港珠澳大橋通車以來,鄰近周邊租賃成交明顯活躍。一些屋苑位處大橋及碼頭盡享交通便利,單位租約臨近完約前已獲新租客預租,租約以外資公司租客為主,便利員工往返內地和港澳。預計租客遷移大橋區成趨勢,有利租金及成交量雙雙提升。租金上升將帶動樓價上升,或吸引更多投資者考慮購買該區物業收租,為該區緊絀租盤增加供應。
2019-02-28
工商鋪市場分析
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舖市備受看好 長假後買家搶閘入市

商舖市場在今年的新年淡季表現有別以往,尤其長假後,買家入市態度積極,二月下旬成交明顯增多,當中亦出現了不少大額買賣成交,如早前有自用客購入賭場區附近一個大面積商舖,成交金額接近1億,平均呎價約1萬元。中原(工商舖)租賃部副營業董事鍾振華先生表示,現時市場仍以自用客為主導,並多以細額商舖為目標,三月初在北區成交了一個價格不到千萬元的商舖,平均呎價約萬餘元,買家為自用客;不過,近日明顯多了投資客入市,而其目標多為中高端的優質物業,如一向放盤量不多的高士德正街,日前有一罕有細舖釋出,隨即有客以近3,000萬承接,成交呎價約4萬元,以該街道來看,總價低於5,000萬的商舖,屬於極罕珍品,故能受到投資客青睞。往年甚少大手買家、投資客於新年過後即入市,估計是基於大橋開通、旅遊前景佳等因素,買家普遍看好後市,故趁商舖價格被經濟利好因素推動而上揚前入市。預計三月舖位買賣成交量將較二月份有明顯增長,始終投資環境漸趨明朗化,買家將加快入市步伐。
2019-03-18

旅遊勢頭大好 租舖查詢顯增

去年澳門旅遊業強勁,各項指標上揚,而剛過去的春節黃金周表現亦相當理想,訪澳旅客同比上升26.6%,有商戶見澳門旅遊業勢頭大好,逐加緊落戶進駐。中原(工商舖)租賃部副營業董事鍾振華先生表示,單在二月中,已接連錄得數宗大額商舖租賃成交,其中有兩宗來自中區旅遊區,而較受市場注目的成交為大三巴牌坊附近,有一面積近900呎的商舖,成交租金約30萬元;另一個品牌落戶熱點賭場區,亦錄得有商舖以20萬元租出。民生區方面表現略遜一籌,因居民回鄉情況普遍,不少民生商戶亦選擇休假出國,故暫緩睇舖等相關活動,而較活躍的民生商戶目標都集中於氹仔、皇朝東、林茂塘等,客戶群消費力相對較高的民生區域上,成交租金均為市價合理水平。隨著春節氣氛消散,預計商舖租賃市場將更為活躍,始終澳門旅遊吸引力強,除了擁有濃厚的歷史文化氣息,亦不斷有新大型旅遊項目落成,獨有的城市魅力無法被取代,旅遊業前景必然理想,若商戶能把握當中的商機,對業務發展大有幫助,故春節假期後,中原接獲不少品牌客戶查詢。估計三月份商舖租賃成交量將有明顯增長。
2019-02-25

澳經濟前景佳 商用受捧

臨近春節,各大零售商戶邁入促銷推廣期,部分行業又為收爐作準備,商戶均放慢擴張步伐,近期交投難免放緩,不過澳門旅遊經濟潛力巨大,尤其在港珠澳大橋的作用下,預計今年工商舖市場將持續穩定上揚。澳門中原(工商舖)區域營業董事李肇成先生表示,回顧去年工商舖市場情況,各個類別均錄得不少大額交易,當中,最受市場矚目的交易,莫過於南灣區財神商業中心有約七成業權易手,涉及金額達四十多億,以及皇朝區亦有一籃子商舖以約十四億易手。因去年受貿易戰影響,部分海外及持貨較多的業主心態軟弱,加上物業於早年購入,已有一定利潤水平,惜售心態減弱,故市場出現不少罕有物業放售;另一方面,據資料顯示,去年澳門賭收、旅客量等均現升幅,投資者對澳門前景有信心,故願意大手入市。相信大額活躍的情況將延續至今年,投資者要把握時機。此外,今年較為看好旅遊區及賭場區的商舖。始終港珠澳大橋通車,為澳門旅遊業打開了通往國際的大門,有利引入更多不同國藉的旅客,而旅客相對集中的旅遊區及賭場區自然直接受惠。據中原(工商舖)資料顯示,單是去年下半年市場受到港珠澳大橋醞釀及正式通車影響,下半年賭場區租金環比上升了一成。至於寫字樓及工廈方面,預計價格及租金將持續平穩向上。因不少海外或本地公司均有意開拓大灣區市場,將會增加對辦公室或倉庫等配套需求,加上市場並無新供應,長遠發展或面臨供不應求局面,具長期投資價值,追求穩健的投資者可考慮這兩類物業。
2019-01-24

工廈價格低高回報 料用家入市潮持續

去年工廈市況表現理想,成交量倍增,因去年工廈市場出現多宗大量內部股權轉個案,假若扣除這類成交,實質成交量環比上升約38%左右,而總成交金額上升約10%,市場持續平穩上揚。中原(工商舖)工商部副營業董事何超群先生表示,去年用家入市情況非常活躍,尤其餐飲、貿易、藥房等的用家占比最大,亦是自2014年以來用家最積極入市的一年。大額成交方面,交投亦不少,有本地餐飲集團分別於三、五月以約5,778萬購入中紡工業大廈全層單位;亦有上市公司以約1.29億購入保利達工業中心約六個單位自用。由於工廈多元化已是必然的趨勢,故澳門部份業權較齊的工廈出現全幢封盤情況,而現時市面上出售的工廈盤源,大部分前身為製衣廠類,未能滿足到現時用家的需求,故部份較優質的工廈單位能在逆市下高價出讓。預計2019年工廈業權調整及用家入市的趨勢會持續,由於現時工廈成交的市值租金回報率普遍約3厘左右,遠超於現時銀行息口,是投資者心中風險最低的投資項目,而且工廈沒有SSD的束縛,可彈性出售,所以在大環境未明朗的情況下,進可攻退可守的工廈預計會吸引不少中小額投資者追捧。
2019-01-21
橫琴市況分析
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利好頻出 珠海橫琴住宅交投旺

近期橫琴利好消息頻出,如粵港澳大灣區規劃綱要出台,橫琴哈羅禮德學校擬明年開學,加上橫琴旅遊人數增大,帶動住宅市場交投氣氛逐步提升,睇樓量增多,成交量上漲。中原橫琴銷售經理王余熙先生表示,隨著18年珠海英才計劃實施,放寬了不少人才的買樓資格,令珠海住宅市場開始回溫,橫琴住宅交投亦隨之開始回升。而且二月橫琴利好消息不斷,粵港澳大灣區規劃綱要出台,22次點名橫琴,加上世界級頂尖學府哈羅公學將在橫琴籌建禮德學校,並擬於2020年9月開學,令市場對區域住宅關注度不斷上升,市場睇樓量逐漸增多,帶動交投量向上。其中僅距離橫琴口岸約400米的住宅項目龍光玖龍璽備受買家青睞。該項目地理位置優越,周邊配套設施齊全,小區質素十分高,是低密度的70年產權純粹住宅;而且屬於智能型社區,wifi網絡全面覆蓋,擁有天眼監控,可智能控制全屋家具。目前龍光玖龍璽在售69平方米至103平方米兩房至三房單位,每平方米均價介乎4.2萬至4.6萬間,價格十分合理吸引,因而受到很多買家喜愛。展望未來,預料隨著各種利好消息持續影響,以及珠海人才買樓資格寬鬆政策繼續推進,相信橫琴住宅市場交投量將逐漸趨旺,預料住宅成交價格或平穩上升,建議有心儀單位的買家可把握機會入市。
2019-02-28

保十琴住宅關注升 交投向上

隨著珠海人才政策實施,寬鬆了部分買家的購買資格,令保十琴住宅關注度逐步提升,加上二月時值春節假期,很多北方遊客至橫琴旅遊,其中不乏房產投資者,帶動住宅關注度及交投量增加。中原橫琴銷售經理陳偉傑先生表示,現時保十琴住宅項目睇樓量持續增加,特別是自帶小區園林、配套設施完善的項目,如華發四季半島、時代保利天珀以及龍光玖龍璽等最受買家歡迎。其中時代保利天珀在售83平方米至104平方米的三房單位,戶型通透佈局精巧,採光通風極佳,有雙陽台設計,價格合理總價介乎260至400萬間,又可享受買樓95折優惠,因此受到不少買家喜愛。另外,華發四季半島由於該項目地理位置優越,位處港珠澳大橋延長線落腳點,屬大橋橋頭堡物業,發展商是珠海龍頭企業,在售介乎72平方米至100平方米的兩房三房單位,戶型方正實用,因而同樣吸引很多買家入市。展望未來,預料伴隨春節假期結束,很多項目開始逐步收緊價格折扣優惠,預估住宅成交價格將總體調升。此外,華發四季半島預料將在二月底推售5棟約200個住宅單位,相信將吸引更多買家入市,帶動住宅交投上升。隨著保十琴片區基建逐步發展,入駐人流愈加增多,市場對住宅需求量逐步加大,加上保十琴區域發展規劃,住宅單位可供應量偏少,因而保十琴住宅單位買少見少,建議買家可把握機會入市。
2019-02-22

橫琴投資 節後平穩向上

回顧二月初橫琴市況,受農曆春節假期影響,部分項目休市,市場交投量因而偏淡。至於買家比例方面,近期成交主要來自北方買家,因很多港澳買家出外遊玩,令睇樓量減少,反而北方買家受天氣寒冷及農曆春節假期影響,選擇一家大小一同至南方遊玩歡度春節,其中澳門及橫琴較受青睞,在北方遊客當中不乏房產投資者,因而帶動橫琴部分市場交投。中原橫琴區域總監陳瑞樊小姐表示,目前橫琴市場交投主力多為投資者,其中部分中原買家為去年曾到訪過橫琴的北方人士,主因橫琴發展迅速,相較去年出現很大變化,加上橫琴在售項目地理位置方便,吸引了該類買家入市。其中灣區一號及橫琴萬象世界最受買家歡迎。特別是位處金融島內的灣區一號,地理位置優越交通十分便利,屬雙橋頭堡物業,在售約60-70平方米的4.9米層高單位是不限購不限貸產品,買少見少,因此受到很多買家喜愛。展望未來,隨著節後買家回流,加上港珠澳大橋效應持續,以及粵港澳大灣區細則即將出台,預料橫琴市場交投將逐步趨旺。此外,預估橫琴三月或四月即將有新盤推出,相信將帶動橫琴成交量提升,市場或現小陽春。至於價格方面,由於目前屬於19年年初,各大發展商銷售壓力不大,因而很多項目優惠折扣相較18年年底收緊,預料市場成交價格將持續平穩向上。
2019-02-14

保十琴買樓折扣優惠收窄 年後價格或調升

近期珠海橫琴及十字門片區市場交投較為淡靜,由於處於傳統樓市淡季,市場睇樓量較上月下降,令成交量偏少。不過,隨著年關逐漸臨近,不少珠海橫琴項目發展商推出的買樓優惠力度逐步收窄,市場普遍成交價格開始回升。中原橫琴地產資深銷售經理林海明先生表示,現時隨著珠海英才計劃實施,放寬了很多外地買家的買樓資格,加上保十琴一體化發展逐步開展,又擁有很多優惠政策,令不少買家對珠海橫琴、保稅區及十字門片區市場住宅關注度不斷提升,帶動住宅交投量慢慢增多。其中,港珠澳大橋直達的出口首盤,周邊圍繞多類高端生活配套的華發四季半島備受買家喜愛,特別是來自港澳地區以及偏北區域的買家最為青睞。該項目發展商為珠海龍頭企業,已在珠海開發多個成功樓盤,實力強勁。項目周邊配備華發中演大劇院、華發國際會展中心、珠海吉瑞酒店以及32萬m2十字門華發商都(在建中)等,吃喝玩樂一應俱全,而且社區內規劃有中小學幼稚園,因此收到不少买家喜爱。目前華發四季半島在售約90平方米左右的2+1房住宅物業,每平方米價格介乎3.3萬至3.4萬之間,買樓優惠收窄,預料年後將會調升價格,建議買家可趁機入市。展望未來,隨著傳統春節假期結束,相信市場睇樓量將回升。加上目前珠海橫琴及十字門片區內項目發展商已于早前去化部分庫存,現時持貨量不多,回籠資金壓力偏小,預計春節假期後,將提升項目價格,建議買家把握入市良機。
2019-01-25